Продажа и аренда квартир в Киеве: какой будет ситуация на рынке недвижимости в 2023 году

На фоне полномасштабной войны с рф в Украине, спрос на недвижимость упал на 90%. Постоянные пуски ракет страной-агрессором заставляют людей взять паузу и дождаться лучших времен, когда риск разрушения зданий из-за вражеских обстрелов будет не столь большим.

44.ua выяснял, как изменятся цены на квартиры в 2023 году и что происходит на рынке аренды.

Наталья и Александр вложились в строительство в пригороде Киева в 2020 году. По их словам, тогда квадратный метр в однокомнатном помещении комфорт класса площадью 50 м кв стоил 16 800 грн. Супругам повезло, ведь застройщик успел сдать дом в эксплуатацию за два месяца до начала полномасштабного вторжения рф на территорию Украины. Сейчас стоимость м2 в такой квартире выросла больше, чем вдвое и составляет 40 700 гривен. В отделе продаж ЖК объясняют новую стоимость, прежде всего, подорожанием себестоимости строительства и логистики.

Наш дом находится в первой очереди. Когда началась война, вторая очередь была в процессе строительства. Теперь, из-за войны и кризиса, людям не только надо ждать завершения строительства неизвестно сколько времени, но и делать доплату. Чтобы достроить жилье, застройщик требует с инвесторов дополнительно по 50 долларов за м2. И это в то время, когда люди едва сводят концы с концами, - рассказывает нашей журналистке Александр.

По данным M4U, стоимость квадратного метра недвижимости в течение года росла пропорционально себестоимости строительства или быстрее нее. В Киеве квадратный метр подорожал на 34,4% до 60,4 тыс грн по сравнению с январем, в Киевской области - на 32,9%.

Особенно сложно стало достраивать жилье, которое начали возводить до 24 февраля, говорят эксперты. Немало таких квартир проданы по старым ценам. Чтобы компенсировать разницу в себестоимости, девелоперам придется продавать оставшиеся квартиры дороже, иначе объекты не закончить.

Чтобы выполнить обязательства перед инвесторами, большинство компаний, несмотря на низкий спрос, было вынуждено возобновить работы на строительных площадках.

К ноябрю 2022 года в Киеве возобновили работу 185 площадок из 221 активной в начале года, что составляет 83,7%.

В Киевской области работы и продажи возобновили 77,5% строительных площадок (204 из 263).

"Такая ситуация не типична для рынка недвижимости Киева последних лет, но вполне закономерна. С одной стороны, новые атаки на Киев и проблемы с энергетической инфраструктурой сокращают и без того низкий спрос. Поэтому, девелоперы пытаются сдерживать рост цен и предлагать своим клиентам привлекательные условия покупки. С другой стороны, рост себестоимости строительства продолжается. В экономклассе - самая низкая маржинальность, поэтому девелоперы вынуждены повышать цены, чтобы покрыть рост себестоимости", -рассказал основатель M4U Владимир Даниленко.

Специалист добавил, что больше всего предложений квартир сосредоточено в ценовом диапазоне 26 000 - 48 000 грн. Среди них преобладают предложения комфорт-класса. Больше всего объектов, которые строятся и продаются, как и раньше, расположено в Голосеевском (28 ЖК), Печерском (27 ЖК) и Шевченковском (26 ЖК) районах Киева.

По прогнозам специалистов, спрос на жилье активизируется, как только ситуация будет становиться более стабильной, но не стоит ожидать, что процесс восстановления рынка будет быстрым.

Что касается прогноза цен на новые квартиры, то он остается неопределенным и будет зависеть от доступности материалов и логистических преград. Впрочем, существенных изменений в первом полугодии 2023-го эксперты не ожидают. В дальнейшем ситуация будет зависеть от событий на фронте.

Сейчас цены на однокомнатные квартиры в Киеве стартуют от 50 тысяч долларов, рассказывает президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Юрий Пита. Варианты без ремонта могут стоить дешевле. В среднем нужно рассчитывать, что квадрат обойдется в 1,5-1,9 тысячи долларов, если жилье с ремонтом расположено рядом с метро.

Что касается данных сайта по недвижимости ЛУН, то на начало 2023 года средняя цена м2 в новостройках Киевской области составляет 33 500 грн. А в Киеве - 48 300 грн.

Какова ситуация на рынке аренды

После 24 февраля спрос на аренду квартир в столице был практически нулевым. Он начал восстанавливаться ориентировочно с июля. Этому способствовали деоккупация области и постепенное восстановление региона. Но продолжался недолго. Постоянные ракетные удары, поражение критической инфраструктуры беспилотниками, экстренные отключения электроэнергии отпугивали арендаторов и заставляли искать места для проживания в немного более безопасных регионах.

На конец ноября разработчики приложения по недвижимости Bird зафиксировали падение спроса почти на треть. А вместе с ним и падение цен на аренду квартир.

Больше всего ценовому колебанию подвергаются 2 и 3-комнатные квартиры, средняя стоимость которых упала на 12%. Самые популярные для аренды, однокомнатные квартиры, переживают этот турбулентный период с падением средней цены на 5% - рассказывают в приложении.

Впрочем, риелторы отмечают, что даже низкий спрос на аренду жилья в Киеве не мешает некоторым арендодателям повышать цену до уровня довоенной. И если в марте-апреле можно было арендовать жилье за 5, 6 тысяч, сейчас средняя стоимость "однушки" составляет 10-13 тысяч гривен. Двухкомнатная - около 12-14 тысяч гривен. Есть предложения и более бюджетного жилья, но оно преимущественно или с устаревшим ремонтом, или же далеко от метро.

Так, Ольга и Влад переехали в Киев в начале октября. Молодая пара планировала арендовать квартиру на Оболони, но вариантов, которые бы их устроили по цене и расположению, в одном из лучших жилых массивов столицы, не нашлось. После многодневных поисков жилья, нашли однокомнатную квартиру на Академгородке за 8 000 гривен. В числе преимуществ - близость метро, сеть супермаркетов и хорошая транспортная развязка.

Изначально мы ориентировались на бюджет 6 500 гривен. Наверное, летом найти квартиру за такую цену было реально, но с осени цены начали стремительно расти. Поэтому искали жилье уже за 8 тысяч. Объявление нашли через риелтора. Квартиру искали долго. Почти неделю сидели на телефонах и сайтах и обзванивали риэлторов. Чтобы найти "свое", мы потратили очень много сил и времени. Хотя квартира довольно простая, в старой "хрущевке" с косметическим ремонтом, нам в ней комфортно, к тому же рядом метро, - рассказала Ольга.

Что касается запросов арендаторов, то они тоже изменились. К примеру, стремительно снизился спрос на видовые квартиры. Большее предпочтение арендаторы отдают помещению на низком этаже, чтобы во время отключения света не оказаться в лифтовой ловушке.

Также растет популярность аренды частных домов, которые можно оборудовать генератором и отапливать дровами, больше ценятся помещения, в которых проведен газ, а зависимость от электроэнергии меньше.

Как будет развиваться рынок аренды в дальнейшем, эксперты прогнозировать не берутся, ведь все будет зависеть от интенсивности обстрелов со стороны РФ, ситуации в энергетике и на фронтах. Впрочем, о стремительном подорожании в ближайшее время речь точно не идет. Цена на жилье может вырасти только после победы в войне, когда украинцы и внутренне перемещенные лица будут возвращаться из-за границы.

Вас может заинтересовать: Купить дом в Киеве: ТОП-7 вариантов на правом берегу Днепра.