Вірити щедрим обіцянкам забудовника і купувати квартиру в районі, який так сподобався вам на картинці, точно не варто.
Більшість із нас не купить у своєму житті нічого дорожчого за квартиру. Ми кілька років збираємо на початковий внесок, потім ще років 10 виплачуємо іпотеку – і все це заради того, щоб обзавестися власними квадратними метрами.
Навіть досвідчені оцінювачі квартир у новобудовах розказують, що і досі не можуть зрозуміти, чому люди ставляться до головної покупки в житті абияк. У цій статті розповідаємо про головні помилки під час купівлі квартири в новобудові, до чого вони призводять і як їх уникнути.
1. Вибирати першу-ліпшу квартиру, що підвернулася
Забудовники розміщують рекламу на білбордах, у транспорті, в інтернеті, на телебаченні. Звичайно ж, квартири в ній описані так, що здається: кращої пропозиції не знайти. Тому багато хто й не шукає. Сподобалася нерухомість на рекламному плакаті – і ось уже людина в офісі забудовника замовляє оцінку квартири та оформляє угоду.
З таким підходом шанси купити найкращу оселю за ваш бюджет є мінімальними. Практично завжди виявляється, що в іншого забудовника подібне житло коштувало дешевше. Або стільки ж, але там більша загальна площа чи кращий двір. Тому настійно рекомендуємо вивчати ринок, перш ніж ухвалювати рішення про покупку.
Визначте суму, яку ви готові витратити, і подивіться, що за ці гроші пропонують забудовники вашого міста. Особливо це стосується нерухомості у Києві, де висока конкуренція між забудовниками призвела до появи пропозицій з продажу нерухомості у найрізноманітніших житлових комплексах. Порівняйте їх між собою за ціною, площею, додатковими фішками на кшталт оздоблення під ключ або подвір'я без паркування – і тільки тоді приймайте рішення.
35 м2 за ціною 40
Випадок із практики: чоловік купував квартиру в Києві. З реклами він дізнався про пропозицію від розкрученого забудовника: однокімнатна загальною площею 35 м2, здача будинку через півтора року. Його все влаштувало, і він оформив угоду.
А потім з'ясувалося, що інший забудовник продавав квартири в цьому ж районі міста, тільки однокімнатні були вже площею 40 м2. Різниця в ціні була незначною, декілька десятків тисяч гривень. Ці квартири були трохи далі від метро, але для покупця це було не так важливо.
Варто було витратити кілька вечорів на моніторинг ринку, і вибір був би набагато кращим.
Заведіть зведену таблицю і порівнюйте квартири за важливими для вас параметрами.
2. Вірити необґрунтованим обіцянкам забудовника
Щоб переконати вас купити квартиру саме в них, забудовники буквально засипають вас обіцянками. «Купуйте квартиру зараз! Потім тут з'являться дитячий садок, школа, кафе і ресторани, міський громадський транспорт. Оціночна вартість квартир злетить!» - стверджують вони.
Під час купівлі нерухомості вірити не можна нікому. Якщо плани з розвитку інфраструктури справді є, то вони мають бути закріплені документально в проєктній декларації. Також можна пошукати на муніципальних сайтах плани розвитку території.
Заощадили і купили квартиру в «чистому полі»
Одна сім'я надто повірила обіцянкам забудовника і купила квартиру на етапі котловану у новому мікрорайоні Києва, який тільки розвивається. На той момент там здали буквально три-чотири будівлі та продавали квартири в будинках другої черги. З інфраструктури – лише дорога і кілька дрібних магазинів.
Компанія обіцяла, що ще буквально пару років, і тут з'явиться нормальна міська інфраструктура. Для сім'ї особливо важливо було, що тут, за словами забудовника, має з'явитися дитячий садок.
Роки минули, а з'явилися тільки маршрутки, мережеві продуктові магазини і пивні ларьки. Дитину довелося віддавати до маленького приватного дитячого садка, бо державного так і не дочекалися. І це, звісно, лягло суттєвим тягарем на сімейний бюджет молодої родини.
Порожні обіцянки стосуються не тільки об'єктів інфраструктури, а й якості самих будинків. Наприклад, замість обіцяних безшумних німецьких ліфтів встановлюють звичайні. До того ж такі, які не найкращим чином проявили себе на інших об’єктах того ж забудовника. Або обіцяють заховати водопровідні труби в підлозі, а потім відмовляються від цієї ідеї та протягують прямо по стінах: доводиться обертати їх у короби і псувати інтер'єр.
Ретельно вивчайте проєктну декларацію і всі договори, які вам пропонують підписати. Висновки робіть песимістичні: чого там немає, того й не буде. Так ви не створите собі завищених очікувань, а якщо забудовник все ж таки виконає обіцянки, це стане приємним бонусом.
3. Не приділяти уваги мікрорайону
Деякі покупці вперше приїжджають у новий для них масив Києва, у якому їм доведеться жити, тільки коли забудовник здає їхній будинок. І стикаються з неприємними сюрпризами.
Намальовані дерева
Забудовник показував покупцеві район майбутнього будинку на макетах, зроблених за допомогою комп'ютерної графіки. Покупцеві сподобалося, і він придбав квартиру.
Через деякий час людина приїхала у свій новий будинок. Вона очікувала, що у дворі буде безліч дерев, як на тих макетах. Але її зустріли лише кілька кущиків біля під'їздів і величезні новобудови навколо. Людина купила квартиру в типовому бетонному мурашнику.
Обов'язково – підкреслюємо – обов'язково перед купівлею квартири проведіть собі екскурсію тим районом, у якому вам доведеться жити. Причому не на 15 хвилин із вікна автомобіля, а пішки і на кілька годин. Дістаньтеся до свого нового будинку на громадському транспорті від роботи. Прогуляйтеся, зайдіть у магазини, пообідайте в кафе. Подивіться на дитячі майданчики, поспілкуйтеся з мешканцями – як їм тут живеться? Так у вас складеться приблизне уявлення про район, і ви зможете прийняти зважене рішення, купувати квартиру тут чи ні.
Якщо району ще по суті немає, зробіть усе те саме в інших, уже обжитих комплексах того ж забудовника. Можливо, зараз вам здається, що все це не так важливо і головне – що всередині квартири. Повірте на слово: це не так.
Наприклад, у Києві активно забудовують спальні райони на околицях із купою висоток. І є багато людей, які економлять, купують там квартири, а потім стикаються з реаліями життя і дуже про це шкодують. Натовпи людей, які слідують вранці в метро і ввечері назад, затори на в'їзді та виїзді, однакові висотки, заставлені машинами двори – все це псує враження від житла і не надає бажаного затишку.
4. Повністю довіряти ріелторам
Перша причина не довіряти ріелтору наосліп – сумнів у його компетентності.
І якщо ви знайшли ріелтора не за рекомендацією поважних людей – сумнівайтеся! Точніше, навіть у цьому випадку – сумнівайтеся. Ціна помилки надто висока. Адже вручаєте ріелтору до рук благополуччя своєї сім'ї. Не більше, не менше.
Більшість ріелторів немає юридичної освіти, які професійний диплом - це ріелторська школа при агентстві нерухомості чи регіональному об'єднанні ріелторів.
Ріелторська діяльність не ліцензується, тобто, держава не контролює рівень компетенції ріелтора. Але й обов'язкової участі ріелтора в угодах із нерухомим майном немає.
Друга причина – сумнів у порядності.
Чи може ріелтор завдати навмисної шкоди своєму клієнтові і при цьому йому за це нічого не буде? Не тільки серед ріелторів, а й інших людей є індивіди, які свої інтереси ставлять вище за інтереси інших. Тому потрібно побоюватися маніпуляції з боку ріелтора щодо вибору об'єкта нерухомості та умов угоди.
«Посадити на квартиру» – фраза з ріелторського сленгу, яка означає зупинити вибір клієнта на потрібному (найвигіднішому) саме для ріелтора варіанті.
Часто ріелтори-новачки повністю перекладають відповідальність на своє агентство, мовляв, я накосячу, а вони нехай потім і розгрібають.
Звісно, є і гарні агенти, які працюють чесно за відсоток від продажу. Але бувають і інші, які хочуть перед усе отримати від вас гроші і більше нічого їх не цікавить. Вивчайте відгуки в інтернеті, попросіть рекомендації у знайомих – знайдіть ріелтора з позитивними відгуками реальних людей. Найкращі брокери завжди знаходяться саме через «сарафанне радіо».
Враховуючи, що мова у цій статті йде про купівлю нерухомості на первинному ринку, гарним варіантом може бути взагалі відмовитись від послуг ріелторів. Натомість отримати додаткову інформацію щодо недоліків або переваг конкретного ЖК, а також і розрахувати суму майбутніх витрат на переоформлення квартири у нотаріуса, можна в одній з оціночних контор, які спеціалізується на роботі саме з житловою нерухомістю.