«Если застройщик рисует красивую картинку в презентации, не факт, что он сможет это построить»
Покупка недвижимости на Бали — одно из самых перспективных направлений для инвестиций. Однако здесь, как и в любом другом рынке, есть свои риски. Они не такие большие, как скажем в Дубае и даже Украине. Откровенного скама на Бали я не видел массово. Но видел множество ошибок, совершенных другими агентствами или самостоятельными инвесторами. Естественно, их, а вместе с ними и серьезных финансовых убытков, можно было бы избежать. В этой статье я расскажу, как распознать потенциальные угрозы и сделать покупку недвижимости на Бали действительно безопасной и выгодной.
Эксперт по инвестициям в недвижимость на Бали Валентин Станишевский
Кто я и откуда знаю об ошибках при покупке недвижимости Бали?
Меня зовут Валентин Станишевский и я давно работаю в продажах, построил несколько успешных бизнесов в сфере продаж, IT, консалтинга и, конечно, – агентство недвижимости True real estate. Обожаю строить финансовые модели, защитил диссертацию по теме на стыке экономики и менеджмента.
В самом начале деятельности компании True real estate, прежде чем сделать первую продажу, я более 8 месяцев посвятил изучению рынка недвижимости Бали и проинвестировал в компанию более 65 000 долларов на старте. За это время собрал сильную команду. Сегодня мы занимаемся продажей доходной недвижимости на Бали, формированием инвестиционных портфелей клиентов и управлением капиталом, а также консультируем девелоперов по созданию проектов. Мы разработали системный подход к проверке объектов и застройщиков, а также создали Estate Market – уникальный аналитический софт, который позволяет точно рассчитывать ликвидность объектов и давать реалистичные финансовые прогнозы доходности.
Сервис Валентина Станишевского для расчета ликвидности объектов
Мы лично проверяем каждый проект и сотрудничаем только с теми застройщиками, которые соответствуют нашим требованиям, и являются действительно перспективными.
Но в True Real Estate обращаются не только те, кто хочет инвестировать, чтобы получать стабильный доход, а и те, кто без нас ранее купил проблемный объект недвижимости на Бали и хочет выйти из сделки с минимальными потерями, ну и, конечно, – сохранить свой капитал. Далее расскажу на конкретных примерах.
Валентин Станишевский на бизнес обучении со своим партнером Сергеем Харламовым
Типичные ошибки при покупке недвижимости на Бали: реальные истории из практики
Какие-то уникальные случаи на Бали, практически не случаются, все неприятные ситуации можно разделить на несколько типов. Со стороны девелопмента это фейковые застройщики, незаконное строительство и махинации с документами и скрытые дефекты, низкое качество стройки. Со стороны инвесторов возможны такие ошибки как неправильный выбор локации, проекта или агентства.
Поверхностная проверка документов застройщика
Время от времени на Бали появляются «застройщики», которые не имеют правоустанавливающих документов на землю или подделывают их, либо показывают инвесторам договор аренды земли, который не выплачен полностью. Они готовят красивую презентацию, делают многообещающие финансовые прогнозы и прибегают к прочим манипуляциям — все, чтобы продать несуществующие объекты. Инвесторы вкладываются в такие «проекты», не подозревая, что земельный участок может принадлежать государству или другому собственнику, или вовсе быть невыкупленным. К тому моменту, как они осознают, что строительство не начнется, мошенники уже исчезают, а вернуть деньги практически невозможно из-за юридических нюансов.
Но такие случаи нам известны только с местными сомнительными застройщиками, которые продают дёшево, не имеют имени и даже не ведут Инстаграм. Всегда проверяйте абсолютно все перед сделкой.
Гонка за дешевизной
Неопытные застройщики могут использовать дешевые материалы для сокращения затрат. Т.е. если цена недвижимости невысокая, это должно насторожить. Например, такие объекты могут строиться без должной без должной гидроизоляции, поэтому стены пропитываются влагой, трескаются, покрываются плесенью. Скрытые проблемы проявляются спустя время — год, два до пяти лет. Инвесторы оказываются в сложной ситуации, поскольку устранение дефектов в лучшем случае требует значительных финансовых вложений и времени, в худшем — невозможно в принципе.
Затраты на обслуживание такого объекта становятся выше, чем прибыль с аренды. А поскольку проблемы с такой недвижимостью происходят постоянно, ее рейтинг падает и цена аренды понижается, иногда даже в несколько раз.
Интервью с Валентином Станишевским
Выбор объекта недвижимости по картинке
Сейчас идет борьба красивых презентаций и рендеров. И ориентирование инвестора только на них – это одна из самых распространенных ошибок, с которой к нам обращаются клиенты.
Недавно был случай: девушка планировала купить апартамент, который на фото выглядел просто идеально. Перед тем как окончательно принять решение, она решила проконсультироваться с нами. Но когда мы лично проверили объект и застройщика, реальность оказалась далёкой от ожиданий. Неопытная управляющая компания и непродуманная финансовая стратегия, которую писали маркетологи, а не аналитики. И, конечно же, те рендеры, которые они нарисовали, реализовать будет невозможно. Ведь себестоимость такого строительства дороже, чем стоимость, по которой они продают апартаменты инвесторам.
Запомните: если застройщик рисует красивую картинку в презентации, не факт, что он сможет это построить.
Выступление Валентина Станишевского в бизнес клубе Kaizen Club
Покупка недвижимости напрямую у застройщика
Некоторые люди хотят схитрить: узнают о хороших предложениях от агента, а потом идут к застройщику напрямую. Но надеяться на существенные скидки в таких случаях не приходится: на рынке своя культура, девелоперы ценят агентов и не дают скидок за то, что инвестор прийдет напрямую. Но для инвестора хуже всего не это.
Когда застройщик заключил с вами сделку, он не будет вести её дальше и сразу положит подписанный договор в архив. Его задача – строить. И это главный приоритет. Соответственно, застройщик не будет заниматься перепродажей вашего объекта, аналитикой рынка, анализом конкурентов, следить за конкурентами в этом районе. Всё это – задачи агента. И даже больше – агент будет сопровождать вашу сделку до сдачи объекта в эксплуатацию и всегда держать руку на пульсе.
Неправильно выбранное агентство
Я не устаю повторять: каждая цифра в финансовой модели должна быть обоснована. Инвестор должен поинтересоваться, на чем базируется прогноз. В моей практике 90% и застройщиков, и агентств по продаже недвижимости не могут абсолютно ничем подкрепить свои расчеты. Это плохо, ведь потом может оказаться, что объект не ликвидный, заполняемость на 20% меньше ожидаемой, краткосрочную аренду никто не берет, все платят помесячно. А в помесячной аренде прибыльность в 2 раза меньше. Компания, которая помогает с оформлением сделки, должна обязательно все проверить и держать руку на пульсе вместо инвестора.
Отзывы инвесторов о Валентине Станишевском
На странице Валентин Станишевский отзывы на сайте otziv.info вы сможете ознакомиться с множеством комментариев от инвесторов, которые делятся своим опытом сотрудничества.
На что обратить внимание, чтобы не допустить этих ошибок?
Если коротко, ключевые советы выглядят так:
-
Проверяйте документы — требуйте полные пакеты правоустанавливающих и разрешительных документов на землю и строящийся объект.
-
Выбирайте проверенных застройщиков — обращайтесь только к компаниям с хорошей репутацией и реальными завершенными проектами.
-
Изучайте прогнозы — финансовая модель должна быть подкреплена фактами и аналитикой, а не просто обещаниями.
-
Привлекайте юристов — работайте с независимыми профессионалами, чтобы избежать юридических проблем.
-
Осторожно с низкими ценами — слишком дешевые предложения могут скрывать риски и низкое качество строительства.
В одной статье не охватить всех аспектов.
Фото с выступления Валентина Станишевского, True real estate
Как обеспечить безопасность при заключении сделок?
Лучшее, что инвестор может для себя сделать — это найти сильного агента, т.е. компанию, которая хорошо знает рынок и имеет сильный аналитический центр и специализируется именно на рынке недвижимости Бали. Плюсом будет помощь в оформлении документов, переводе средств, подбору управляющей компании. На самом деле мало кто предоставляет такой широкий спектр услуг, большинство агентств сосредоточены исключительно на продажах.
Доклад Валентина Станишевского в Киевской городской государственной администрации
Как компания True real estate помогает клиентам? Реальные кейсы и отзывы о Валентине Станишевском
Компания True real estate делает все перечисленное выше и даже больше. Мы детально беседуем с инвестором, выясняя его потребности, уровень риска, на который он готов пойти, и ожидаемую прибыль. После этого формируем для него персональную инвестиционную стратегию. То есть из всего рынка недвижимости отбираем тот пласт объектов, который подходит для решения его задач. При этом мы учитываем множество факторов: начиная от финансовых возможностей инвестора, заканчивая его психотипом и риск-менеджментом.
Наша задача – не продать объект недвижимости, а подобрать именно тот вариант, который полностью решит задачи инвестора.
Отзывы о Валентине Станишевском и True real estate
Наши клиенты получают квалифицированную помощь в выборе управляющей компании, разработке инвестиционной стратегии и других нюансах, касающихся ведения портфеля. True real estate задает уровень. К нам приходят сами девелоперы и просят помощи с продажами — не все понимают, как правильно выводить на рынок свой проект, даже если оно не имеет аналогов по качеству, или усилить оффер, чтобы объект принес инвесторам больше прибыли.
Валентин Станишевский записывает видео на стройке для своего YouTube-канала @true-real-estate
Случай из практики: к нам обратился клиент, который уже ехал на Бали подписывать документы. Он был уверен, что нашел отличное предложение, но после созвона с нашим аналитиком оказалось, что прогноз застройщика, мягко говоря, нереалистичен. В итоге сделка не состоялась, а через несколько месяцев он пришел к нам, чтобы еще раз поблагодарить — время показало, что мы были правы. Сейчас работаем над его портфелем.
