К сожалению, современный рынок первичного жилья в Украине не может порадовать прозрачностью. Конечно же, столичные власти стараются контролировать каждую из новостроек, но, как показывает практика, в лучшем случае это приводить просто к обозначению списка нарушений, а не к каким-либо реальным действиям. Даже постоянная смена цен и игроков никогда ещё не гарантировала покупателям жилья в Киеве безопасность сделок.
В других регионах Украины ситуация ещё хуже, где застройщики, декларирующие возведение десятиэтажного строения, а строящие дома на 20 этажей встречаются ещё чаще. При этом пока не существует понятного, качественного и постоянно обновляющегося реестра количества строящихся квартир в стране. По данному параметру рынок вторичного жилья выглядит куда интереснее. Однако не все хотят покупать старую квартиру, а потому важно разобраться в рисках для новостроек.
Что может пойти не так?
Проблем, на самом-то деле, существует огромное количество. В первую очередь можно отметить, что при покупке квартиры в строящемся доме и оплаты полной её стоимости гражданин не всегда сможет получить её во владение. Заключив договор купли-продажи имущественных прав можно легко остаться «с носом», если затем всё ту же квартиру купит, например, юридическое лицо уже после ввода жилого комплекса в эксплуатацию. В этом случае, увы, не поможет даже обращение в суд, ведь там точно так же признают права юридического лица, купившего недвижимость более законным способом.
Как же обезопасить себя от покупки неблагонадёжного жилья? На деле необходимо выполнить всего несколько простых вещей. Для примера возьмём разрешительную документацию. На первый взгляд дела с ней обстоят проще некуда: у застройщика есть разрешение – он строит, нет – не строит. В теории всё на самом деле так легко и просто, но в действительности всё гораздо запутаннее:
- отсутствуют требуемые разрешения;
- нет полного набора документов;
- на руках нет соответствующего документарного пакета;
- выданные разрешения имеют истёкший срок действия.
Во многих случаях застройщики могут показать своим потенциальным покупателям разрешительные документы или их копии, но наотрез отказываются демонстрировать инвестиционный договор. Такая ситуация тоже должна вызвать подозрение.
Возможные проблемы с договором
Регулярно на первичном рынке можно встретить покупателей, заключивших инвестиционный договор с наличием минимума информации о застройщике. Многие потенциальные владельцы собственной недвижимости не интересуются даже наиболее важными вопросами:
- наличие инвестиционных гарантий;
- работа механизма страхования рисков;
- актуальное финансовое состояние девелопера.
При этом, вернувшись к указанному выше примеру, нужно понимать, что при заключении инвестиционного договора клиент приобретает не недвижимость, а лишь право её купить в будущем. И такие договоры в Украине пока никаким образом не регулируются законодательно, что накладывает на подобные сделки существенные риски. Таким образом, и создаются многочисленные прецеденты, когда в офисе продавца объяснений ждут несколько человек, которые претендуют на одни и те же оплаченные ими квадратные метры.
Как можно продать жильё многократно?
Опять же, вторичный рынок недвижимости в этом плане более совершенен, ведь там подобных ситуаций можно избежать очень легко. В случае с первичным рынком нет ни самой квартиры, ни государственного регистратора, ни реестра жилья, ни нотариуса, который бы зафиксировал факт покупки или другие операции с недвижимостью. Человек просто покупает имущественное право, что не указывается нигде, кроме как в базе застройщика. В этом случае и возникает возможность продать квартиру сразу несколько раз.
