Финансовый аналитик и экс-координатор Экспертной платформы Национального банка Украины Наталья Задерей выпустила статью на сайте liga.net, рассказав о пяти признаках ценового пузыря на столичном рынке недвижимости.
По словам эксперта, небывалый рост цен на недвижимость, который произошел в Киеве, вывел Украины в рекордсмены среди всех стран Европы по динамике. Более развитые страны с дешевой ипотекой показали куда меньший рост, что само по себе странно и ничем не подтверждено.
Также она отметила, что спрос и предложение не фиксируются, поэтому говорить о них с уверенностью нельзя. В отличие от стран ЕС, официальная статистика отсутствует, что добавило хаоса в рынок недвижимости, который и так был непрозрачным. Застройщики говорят, что разрешительная система не дает возводить и сдавать новые дома, из-за чего спрос больше, а цены становятся выше. Но визуально можно оценить, что в новостройках дефицита нет, а жители буквально каждого района постоянно противостоят очередной застройке новых ЖК.
Данные ГССУ свидетельствуют, что с января по июнь в столице ввели в эксплуатацию 502000 квадратных метров жилья. Больше, чем в докарантинном 2019-м. На данный момент, в Киеве продаются квартиры в 370 комплексах, о чем говорит Lun.ua.
В 2014-19 годы, было построено порядка 124000 квартир. Эксперт утверждает, что это немало, несмотря на наличие спроса от переселенцев и инвесторов. Если все они проданы — за их счет должен существенно пополниться вторичный рынок. Обычно в Киеве вторичное жилье стоит дороже, поскольку у первичного есть инвестиционные риски. Однако, в нынешнем году цены сильно сблизились.
Эксперт уделила внимание и мифу о развитии IT-отрасли. Многие объясняют увеличение спроса на квартиры тем, что в Киеве появилось много "айтишников", которые хорошо зарабатывают и позволяют себе покупку жилья. Однако, таких специалистов насчитывается порядка 90 тысяч, когда как на 370 комплексов нужно куда больше, чтобы обеспечить небывалый спрос. А еще их доходы зависят от экономики ЕС и США.
Также играет роль инвестиционный спрос. Отдельные застройщики считают, что он равен 40%, но возможно, что он выше. Речь о людях, которые покупают жилье с целью инвестиций. Однако, эксперт говорит, что рост инвестиционного спроса — это риск, поскольку, если нуждающихся и способных купить квартиры для проживания недостаточно, а учитывая низкую доходность граждан, это именно так — пирамида будет сыпаться, ведь продать квартиры, купленные в целях инвестиций, будет некому.
Когда рост цен опережает по темпам арендные ставки, можно говорить о том, что есть признаки пузыря, что, по мнению Натальи Задерей, наблюдается в последние годы в Украине.
Затронула она и тему доступной ипотеки. С марта по ноябрь выдали 888 миллионов гривен кредитов, 60% из которых приходятся на Киев и Киевскую область. Однако, ипотека влияет не так сильно, ведь ипотечных кредитов набрали в основном те, кто мог бы взять и обычные. Ипотека способствует росту цен больше, чем реальному количеству сделок. Жилье для нуждающихся не стало доступнее.
Создался ажиотаж, когда заинтересованные стараются подать тезис "будет только дорожать" как факт. Но на деле, эксперт советует тщательно оценить риски как покупателям, так и банкам-кредиторам.
Напомним, что ранее мы публиковали интервью с риэлтором о нюансах работы.